Вложение в недвижимость: бизнес на аренде и продаже. Как эффективнее инвестировать?

Как заработать на недвижимости в 2022 году? Стоит ли покупать квартиру в строящемся доме, чтобы потом делать в ней ремонт и сдавать в аренду на долгий срок? «Квартира — лучшее вложение»: стереотип или работающая схема? В этой статье предложим вам два дельных сценария инвестиций в недвижимость с обоснованием и в процессе попробуем разобраться с перечисленными вопросами.

На рынке недвижимости популярна такая история-призыв: «Покупайте квартиры, потом вы сможете их сдавать и получать пассивный доход». Звучит заманчиво. Однако ситуация не такая простая, как кажется.

Предлагаем разделить этот бизнес-проект на две части, два отдельных сценария. Сейчас расскажем, как это минимизирует риски вложения в объект недвижимости.

Работа с застройщиками

Этот сценарий подразумевает покупку недвижимости в самом начале строительства в ипотеку или за наличные.

Так вы получаете большой прирост стоимости квартиры к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Прирост может быть действительно весьма значительным: от 10 до 25% (ключ к максимально выгодному вложению в недвижимость при такой схеме — правильно выбранный объект, и мы обязательно расскажем вам о том, что такое «инвестиционная недвижимость»). Вы продаете квартиру в новом доме (без ремонта, если он не предусмотрен застройщиком) → получаете прибыль → вкладываете деньги в новый строящийся объект.

Сдача квартиры в аренду

Стройка закончена, получаем ключи (ура!)

Большинство представляет это себе так: дом сдается в эксплуатацию, акт приема-передачи на руках → можно делать ремонт, обустраивать квартиру → сдача квартиры в аренду = стабильный денежный поток. Кажется, пришло время развеять этот миф, подкрепив разоблачение конкретными цифрами.

Представьте, что вы вложили в строящийся объект, например, 1 000 000 рублей (условная цифра для наглядности расчетов). Дом сдался, и вы получили свою прибыль в виде стоимости квартиры, ее новая цена — 1 500 000 рублей (конечно же, это утрированно высокая прибыль). Долгожданный момент настал, пришло время ее сдавать!

Ремонтируем

Вы получили ключи, и теперь пора делать ремонт. Ремонт даже небольшой однокомнатной квартиры (чуть больше 25 квадратных метров) обходится в +500 000 рублей. Сюда входит сантехника, бытовая техника, электрика, мебель, устранение ошибок застройщика… Важно: это самый бюджетный расклад в наши дни. То есть компромиссное качество и гарантийные сроки не более 2 лет.

Сдаем

Через некоторое время квартира готова к сдаче. Рассмотрим в качестве примера город Новосибирск. Аренда 1-комнатной квартиры в хорошем районе стоит от 20 до 25 тысяч рублей. Окей, квартиру сдали, получили первые 25 000 рублей, из которых около 4000 рублей уйдут на оплату коммунальных услуг.

Платим налоги

Теперь вычтем еще подоходный налог, 13%. Останется 18 270 рублей.

Кстати, можно воспользоваться специальным налоговым режимом для самозанятых и платить так называемый «налог на профессиональный доход» (НПД). Если получаете деньги за аренду от физического лица, это 4%, от юридического — 6%, с налоговым бонусом — 3 и 5% соответственно. Но есть особенность: такой налог нельзя вернуть через налоговый вычет (например, имущественный или инвестиционный). А если платить 13% — можно. Учитывая, что наши читатели в большинстве своём уже инвестируют и заинтересованы в налоговом вычете, мы будем отталкиваться от суммы в 18 270 рублей.

Компенсируем ремонт

Уже к этому моменту недвижимость перестает казаться лучшим вложением при таком раскладе.

Дальше математика еще интереснее, ведь вы начинаете «отбивать» ремонт. 18 270 рублей в месяц… Чтобы «отбить» каждые 100 000 рублей, нужно 5,5 (округлим до 6) месяца. Чтобы отбить 500 000 рублей, потребуется 27,4 месяца (округлим до 2 лет и 4 месяцев). И это при идеальном сценарии, когда никто не царапает ламинат, не пачкает обои, не ставит на мебели пятна, которые выведет только химчистка… Вам тоже кажется, в такой квартире можно жить только без детей и животных? 🙂

В итоге выходим в ноль. Серьезно?!

А теперь самое время вспомнить про инфляцию, о том, что деньги дешевеют. Если взять 500 000 рублей прибыли и вложить их, то через 2 года можно получить среднюю доходность 14%: то есть 14 000 рублей на каждые 100 000 рублей.

Но в случае со сдачей квартиры в аренду вы просто выходите в ноль.

Не забываем о рисках, связанных с тем, что ремонт, техника в сдаваемой вами квартире могут быть испорчены нерадивыми жильцами и их домашними животными… Иначе придется платить за восстановление и косметический ремонт.

Какую же квартиру покупать для сдачи в аренду?

Чтобы заниматься сдачей квартиры в аренду и при этом стабильно зарабатывать деньги, нужно покупать не квартиру в строящемся доме, а вторичное жилье (с базовой мебелью, техникой, с приемлемым качественным ремонтом, готовой ванной комнатой и санузлом, ведь это самый дорогостоящий этап ремонта). И сразу сдавать его в аренду. В итоге за 2 года и 4 месяца вы получите те же 500 000 рублей.

Даже если потребуется косметический ремонт, это обойдется вам существенно дешевле, чем ремонт в бетонной коробке с проведением электричества, выравниванием полов и стен, установкой сантехники, а порой и с заменой окон, входной двери…

Эффективные стратегии инвестиций в недвижимость

Они самостоятельны, не пересекаются. У каждой — своя схема получения прибыли от вложений в недвижимость.

1. Вложение денежных средств в строящийся объект (ипотека или наличные). При росте цены продаете и вкладываете в следующий объект. Это инвестиционный бизнес: вложили → получили прибыль → вложили в другую стройку. Вы покупаете в ипотеку одну квартиру → рассчитываетесь → у вас появляются свои деньги → вы покупаете другую квартиру → платите ипотеку → и постепенно увеличивается ваш объем денег (именно ваших средств, на которые можно в дальнейшем купить и 2 квартиры).
2. Аренда вторичного жилья: покупаете готовую квартиру с ремонтом и (желательно) техникой и сдаете в аренду. Это сценарий более спокойного ведения бизнеса, здесь меньше рисков. Ведь понятно, что сдача дома может затянуться. Покупаете квартиру в ипотеку → сдаете → получаете доход → постепенно гасите ипотеку.

Лучше не смешивать эти стратегии, иначе ваш доход будет съеден ремонтом прочими расходами на подготовку квартиры к сдаче в аренду.

Это относительно стандартные, распространенные истории, и предложенные нами решения будут актуальны для многих, кто задумывался о том, стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду. Но инвестиции в недвижимость порой оборачиваются необычными кейсами. Также есть свои особенности в разных регионах, связанные с ценами на недвижимость, количеством ликвидного жилья, активностью спроса (например, сдача в аренду квартиры во время туристического сезона). Какой вы встречали сюжет с выгодным вложением в недвижимость? Где сейчас особенно выгодно покупать недвижимость? Какие квартиры лучше не покупать для сдачи в аренду? Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду? Обсудим? Интересно почитать ваши истории, также планируем рассказать вам новые, полезные по этой теме.