Когда покупать недвижимость? Брать ли ипотеку в 2022 году? Будет ли обвал цен?

Так много вопросов, что дисклеймер нужен сразу: в статье речь пойдет о ситуации на начало 2022 года. Как долго она будет актуальна в турбулентном мире — неизвестно. Обязательно будем держать в курсе событий, так что оставайтесь с нами. 🙂

Что популяризировало вложения в недвижимость?

За вторую половину 2021 года рынок недвижимости очень сильно вырос, Россия стала одним из мировых лидеров по скорости подорожания жилья. Немного статистики: по оценкам экспертов, рост цен составил более 30%. Это даже больше «честной» инфляции в нашей стране. Давайте разберемся, что способствовало такому скачку?

1. Пандемия коронавируса → страх людей. В конце 2020 года сформировался так называемый отложенный спрос на недвижимость. То есть люди, подкопив немного денег во время карантина или, напротив, решив срочно вложить сбережения («квартира — лучшее вложение», этот стереотип живуч), чтобы они не обесценились слишком стремительно, приняли решение купить квартиру. В итоге мы получили повышение спроса на недвижимость. А спрос неминуемо повлек за собой рост цен.
2. Государственные программы → доступная ипотека. 24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства РФ с условиями новой программы, по которой можно взять ипотеку под 6,5%. Это кардинально новый подход. Ранее ипотека с льготным процентом была широко доступна только семьям с детьми, родившимися после 2018 года.
   Процентные ставки достигали 5–5,5%. Когда лучше покупать недвижимость? Идеально — в такой момент!

Инвестирование в недвижимость в 2021 году: хроника событий

Потеря экономии

Итак, мы имеем повышенный спрос на ипотечное кредитование. Сверимся с новостными сводками: за первую половину 2021 года банки заработали рекордную прибыль! Прямое следствие — рост цен на недвижимость, что вполне ожидаемо, ведь ни застройщики, ни владельцы жилья не хотят отдавать квартиры дешевле, чем можно их продать.

За рынком недвижимости подтягиваются и другие. Например, стремительно растут в цене отделочные стройматериалы, бетон, древесина, арматура…

Результат: те, кто мог при покупке жилья сэкономить на процентной ставке по ипотечному кредитованию, из-за резкого роста цен на недвижимость эту экономию теряли.

Вжух, и ипотека снова 9–9,5% и даже больше

Следующий этап — сентябрь 2021 года: спрос на жилье падает, а вместе с ним — и спрос на льготную ипотеку. Покупки на рынке становятся намного более избирательными: стоит ли покупать недвижимость, когда и цена за квадратный метр, и процент по ипотеке выкручены на максимум?

Что происходит дальше? Центральный Банк начал поднимать ключевую ставку. Новостная лента от 10 сентября 2021 года: «Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 25 б.п., до 6,75% годовых». Взять ипотечный кредит под ставку 5,5–6% стало практически невозможно. То есть сейчас, в начале 2022 года, мы вернулись к процентным ставкам 2020 года: 9–9,5% и даже больше.

Цены на недвижимость ↑, ипотека ↑

Цены на квартиры взлетели и остались на высоком уровне. А вот ипотека снова подорожала. Все, кто хотел купить квартиру в ипотеку, уже постарались воспользоваться дешевой процентной ставкой.

На сегодняшний день спрос на недвижимость, конечно, ниже. Ранее лояльные относительно ипотечного кредитования банки (к ним можно отнести ВТБ, Сбербанк) на порядок снизили критерии одобряемости. По некоторым программам не требовалось даже подтверждения дохода. Если человек получал заработную плату на карту Сбербанка или ВТБ или же просто указывал в анкете удобные банку цифры, банк выдавал ипотеку довольно легко. Процесс одобрения тогда тоже ускорился: 1–2 дня.

Сейчас ситуация усложняется, получить ипотеку не так легко, потому что качество заемщиков неуклонно падает. Те люди, которые, искали выгодное вложение в недвижимость, хотели купить и не купили, начинают пугаться, что цена необоснованно высокая и процентная ставка по ипотеке продолжает ползти вверх. Возможности получить ипотеку все меньше: те же первоначальные взносы в 10–15% становятся довольно ощутимыми. Представьте: квартира раньше стоила 3 млн, а сейчас — 4 млн, и нужно найти первоначального взноса на 100–200 тысяч рублей больше. Ощутимо, не так ли? Особенно учитывая расходы на сделку, обязательное страхование… Когда решили покупать квартиру в 2022 году, крайне важно учесть эти реалии.

Почему цены до сих пор растут?

На конец 2021 года в агентствах недвижимости очень популярен такой запрос: купить квартиру без первоначального взноса. Чтобы «пойти на уступки», агентства завышают стоимость квартиры: цель — получить в бóльшем объеме банковский кредит и уменьшить первоначальный взнос клиента. Понятно, что в итоге покупатель получает значительно бóльшую финансовую нагрузку, чем планировалось первоначально.

Чем больше желающих купить квартиру с маленьким бюджетом, тем сильнее квартиры растут в цене.

К чему это приводит? Новые продавцы заходят на порталы, где продается недвижимость, видят там завышенные цены. И, ориентируясь на среднюю стоимость рынка, завышают и свою цену. Вряд ли они будут ставить цену ниже, так ведь? 🙂 Из этого складывается рост цен.

Риск вложения в объект недвижимости

На начало 2022 года складывается ситуация, когда покупать уже практически некому (завышенные цены и процент по ипотеке отпугивают покупателей), а квадратные метры продолжают строить все быстрее и быстрее. Крупными мазками происходящее можно описать так: мы находимся в той интересной точке, где количество продавцов и покупателей практически сравнялось, а в некоторых регионах потенциальных покупателей может быть даже меньше продавцов! В ближайшее время высок риск возникновения дефицита покупателей на рынке недвижимости.

Платить по ипотеке долго и много, люди хотят обжить, обустроить свое жилище, что тоже требует вложений… Сейчас те, кто вкладывался в квартиры с точки зрения инвестиций, видят, что рынок находится на максимуме. Это приведет к тому, что многие захотят свои квартиры продать. Когда они выставят их на продажу, станет понятно, что покупать эти квартиры некому, что они составляют конкуренцию застройщикам. При таком раскладе событий цена может на непродолжительный срок откатиться назад. Конечно, застройщики вряд ли будут значительно снижать цены, но вторичное жилье в цене все же может просесть. Почему? Представьте ситуацию, когда продать квартиру нужно срочно, например, из-за переезда в другой город или прочих непредвиденных обстоятельств. В крайнем случае — просто тяжело обеспечивать ипотечный кредит, платить ежегодно страховые взносы. И вот здесь вполне реален сюжет, когда продавать придется даже дешевле, чем покупали.

Покупать ли сейчас недвижимость, учитывая вышеперечисленные факты и наблюдения?.. Действительно ли недвижимость — лучшее вложение?

Налицо тревожный сценарий для рынка недвижимости. Поэтому если вы прямо сейчас раздумываете над тем, покупать ли недвижимость, придирчиво взвесьте все за и против. Сейчас лучше осторожничать и не совершать сделки по покупке недвижимости, не брать ипотечный кредит, создавая и увеличивая свои долги.

Будем внимательно наблюдать за развитием событий, делиться новыми сценариями с вами. А еще интересно узнать, что думают о том, стоит ли покупать квартиру в 2022 году, наши читатели.