Когда покупать/продавать недвижимость в 2022?

Конец 2021 года. Проценты по ипотеке неумолимо растут, спрос на рынке недвижимости падает, а инвесторы меняют стратегии и ищут варианты для вложения средств в другие направления… Чего ожидать от 2022 года? Стоит ли продавать или покупать недвижимость? Давайте разбираться.

Недвижимость — лучшее вложение? Предыстория

2021 год был богат на события в сфере недвижимости. Только ключевую ставку Центральный банк России поднимал целых 6 раз! А она напрямую влияет на повышение ставок по ипотечным кредитам. Кроме того:

• изменились условия льготных ипотечных программ;
• повысилась закредитованность населения;
• покупательская способность стремительно падает из-за быстро растущей инфляции.

Те, кто сейчас хочет выгодно купить или продать недвижимость, задаются вопросом: как и когда это сделать, чтобы остаться в плюсе?

Вообще ситуация на рынке стабильно нестабильная. Все обострилось после того, как в 2020 году в России запустили программу льготной ипотеки. Это спровоцировало бешеный спрос на квартиры в новых домах. Немного статистики: за 2020 год в Санкт-Петербурге стоимость нового жилья выросла на 16,5%! Северная столица вошла в топ-5 городов мира с самыми быстро растущими ценами на недвижимость.

Почему растут цены на недвижимость?

Рассмотрим факторы, влияющие на рост цен на недвижимость.

1. Ажиотаж на рынке

Даже на вторичное жилье (на примере Москвы) с лета 2020 года по сентябрь 2021 года рост цен составил 28% и более (в зависимости от района). Новостройки тоже подорожали. Такого спроса и роста цен не было с начала 2000-х годов. Причины аномального роста просты:

• очень мягкая политика Центрального банка РФ;
• льготная ипотека (продлена сначала в ноябре 2020 года, а потом в июле 2021 года, но уже с поправками).

В 2021 году ипотека начала дорожать. Во-первых, ажиотаж на рынке сохранялся. А во-вторых, Центробанк России повышал ключевую ставку. На этом фоне ипотечные ставки выросли в некоторых банках до 2%. А это очень ощутимо.

Показательной становится и стагнация на московском и петербургском рынке первичного жилья. Новые условия ипотечного кредитования (сокращение лимитов с 12 до 3 миллионов рублей) привели к неофициальному завершению программы в городах-миллионниках. Уже в августе продажи новостроек в Москве упали на 30%, а в сентябре — ещё на 15%. Где выгодно покупать недвижимость? Теперь уже точно не в столицах.

На рынке вторичной недвижимости штиль: обвала нет, как и ажиотажа. Сформировалась тенденция: сделки сместились из города в область, где жилье более доступно.

2. Рост ключевой ставки

В октябре 2021 Центральный банк РФ в шестой раз за год поднял ключевую ставку: на этот раз до 7,5%. Эта цифра напрямую влияет на рынок недвижимости: в том числе задает процент, под который банки дают ипотеку. А еще она влияет на стоимость квартир на первичном рынке, особенно если проект находится на стадии планирования или начала строительства.

Сейчас у застройщиков все больше трудностей:

• отток иностранной рабочей силы;
• рост цен на строительные материалы;
• более дорогие ипотечные кредиты.

Если учесть, что это уже шестое повышение ставки в течение года, то тренд на то, что новостройки будут дорожать, укрепляется. Но в условиях падающего спроса у него меньше шансов себя проявить (все меньше людей считают, что вложение в недвижимость сейчас выгодно).

3. Льготные программы

Государство активно поддерживает застройщиков, ведь на строительной отрасли держатся многие другие: от металлургической и деревообрабатывающей до продажи бытовой техники (каждый стремится создать в новом доме уют).

Строительная отрасль переживает непростые времена, но, скорее всего, государство поддержит и ее, и население, продолжая субсидировать льготные программы.

4. Доходность инвестиций с рынка недвижимости сильно упала: до 2–5% в год

Причем раньше можно было рассчитывать на 7% годовых и более. Какую квартиру покупать для сдачи в аренду? Хороший вопрос, учитывая, что цена квадратного метра растет, а стоимость аренды сильно не меняется.

Итак:

• Привычная стратегия инвестирования «купи дешевле → продай дороже» стала малоэффективной из-за высокой цены на старте продаж;
• Доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду уменьшилась, так как выросла цена за квадратный метр, а арендная ставка осталась на том же уровне.

Инвесторы стали искать альтернативу этому пассивному источнику дохода. Обычная квартира — зачастую уже не лучшее вложение. Появляются более сложные схемы: покупка на торгах по банкротству, апартаменты под управлением, специализированные компании (редевелопмент: перестройка старых зданий и вложения в земельные участки). Сегодня инвесторы больше вкладывают в коттеджные, загородные дома, апартаменты.

5. Пандемия COVID-19, закредитованность населения, банкротства, заголовки о перегретом рынке недвижимости в СМИ…

В итоге те, кто хочет продать, бегут продавать даже по невысокой стоимости. Те, кто хочет купить, рады любому относительно выгодному предложению. Следовательно, предложений на рынке становится все больше, ведь продавать начинают все, кто задумывался об этом ранее (под страхом, что квартира обесценится).

Квартиры могут сильно потерять в цене просто потому, что многие начнут избавляться от них.

Чего ожидать в 2022 году? Риск вложения в объект недвижимости

• Скорее всего, большинство застройщиков будут удерживать разумные цены, поэтому повышения стоимости жилья (по крайней мере в краткосрочной перспективе) ожидать не стоит.
• Снижение цен ожидаемо на вторичном рынке: речь о старом фонде эконом-класса. Власти нацелены поддержать новостройки за счет льготных программ. Если человек собирается брать квартиру в кредит, то ему выгоднее взять первичное жилье, чем вторичное. Старый жилой фонд останется в стороне, продавцы будут демпинговать. Поэтому, если хотите продать такую квартиру, то лучше сделать это сейчас.
• Изменений не стоит ждать в сегменте квартир-студий и однокомнатных квартир. Здесь цены никогда не падают сильно. И сейчас они в основном переоценены.
• Если брать сегмент нового жилья, то самая высокая маржинальность застройщика идет с самого маленького квадратного метра.
• Загородная недвижимость начала активно расти в цене с начала пандемии: многие оценили такой вариант жилья с наступлением ограничительных мероприятий в городах, а достойных вариантов на рынке не так много.
• Особняком стоит рынок премиального жилья. В какое время года лучше покупать квартиру премиум-класса? Четкой и постоянной закономерности нет: здесь растут и спрос, и предложение.

Без паники 🙂

Такие встряски на рынке недвижимости происходят каждые несколько лет, обычно они привязаны к кризисам. Вложение в недвижимость в условиях турбулентного рынка всегда сопряжено с рисками.
Возможно, цены упадут примерно на 5%. И скорее всего, цены на квартиры снизятся за счет скидок. Застройщики за последние годы накопили большую финансовую подушку безопасности, поэтому могут удерживать цены на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса.
Сюрпризов от вторичного рынка стоит ждать только в виде обвала цен на старый фонд в непрестижных районах (и то, если собственники с самого начала переоценили стоимость своих квадратных метров, что сейчас встречается довольно часто).
Застой на рынке не должен продолжаться долго, все же инфляция сейчас высокая. Скорее всего, к концу 2022 года цены снова начнут расти.
Если вы планируете продавать недвижимость, чтобы не потерять в цене, то стоит поспешить только в том случае, если это квартира старого фонда. В остальных случаях можно обойтись без лишней спешки.